Cuando se vende una vivienda habitual en España, la ganancia obtenida generalmente debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, existe una exención por reinversión que permite a los contribuyentes ahorrarse los impuestos asociados si destinan el importe obtenido a la compra de otra vivienda habitual. Veamos algunos aspectos clave relacionados con esta exención, especialmente en el contexto de la financiación mediante hipoteca.
Exención por reinversión en una vivienda y su relación con la hipoteca
Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual, la ganancia obtenida debe integrarse en la base imponible del ahorro y tributar al IRPF. La exención por reinversión, regulada por el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, permite evitar el pago de impuestos si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Es fundamental que esta reinversión se realice total o parcialmente en el plazo de dos años, ya sea antes o después de la venta.
Recientemente, una sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado que no es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta para aplicar la exención. Incluso el dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o mediante la subrogación en un préstamo existente, se considera suficiente para cumplir con el requisito de reinversión.
Financiamiento con hipoteca y cuotas del préstamo
Cuando el contribuyente financia total o parcialmente la compra de la nueva vivienda mediante una hipoteca, el importe obtenido en la venta se destina al pago de las cuotas del préstamo concedido. La sentencia del Tribunal Supremo establece que este pago puede realizarse no solo en el plazo de dos años establecido por la normativa, sino durante todo el período de amortización del préstamo.
Tretas de Hacienda y respuesta legal
Hacienda ha aplicado algunas interpretaciones curiosas para negar la exención, como no mencionar la reinversión en la declaración o comprar la segunda vivienda antes de vender la primera. Sin embargo, los tribunales han frenado estas acciones, respaldando a los contribuyentes. Por ejemplo, se reconoce que no es necesario que el importe reinvertido sea exactamente el mismo que el obtenido en la venta.
Ventajas para contribuyentes mayores de 65 años
Los contribuyentes mayores de 65 años pueden beneficiarse de exenciones adicionales. Si la vivienda vendida es la habitual, la exención es del 100%, y si es compartida, se aplica al propietario mayor de 65 años respecto a su parte. Además, si la vivienda no es la habitual, la reinversión en una renta vitalicia puede eximir del pago de impuestos.
Implicaciones en la plusvalía municipal y últimos cambios normativos
La plusvalía municipal ha experimentado cambios recientes, incluida una declaración de inconstitucionalidad y modificaciones en la normativa. Los contribuyentes deben tener en cuenta estos aspectos al vender una vivienda, especialmente aquellos que transmitieron antes del 10-11-2021 y reclamaron la devolución antes del 26-10-2021.
En resumen, entender las claves fiscales relacionadas con la exención por reinversión en una vivienda es esencial para los contribuyentes que desean optimizar su situación fiscal al vender y comprar una casa en España. La reciente jurisprudencia y cambios normativos ofrecen oportunidades para beneficiarse plenamente de esta exención.